Afbraak en heropbouw van gebouwen aan 6 % weldra (beperkter) voor geheel België?

Kern: De afbraak van een gebouw en de daaropvolgende heropbouw van een privé-woning (waaronder studentenkoten!) gelegen in één van de daartoe aangeduide 32 stedelijke gebieden kunnen, onder bepaalde voorwaarden, genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 %. De maatregel werd destijds ingevoerd om de verloedering van de stedelijke gebieden zoveel mogelijk tegen te gaan evenals de leegstand en onbewoonbaarheid van de woningen gelegen in die gebieden te bestrijden.

Hierna geven wij graag een overzicht van de huidige regeling met de daartoe te vervullen voorwaarden evenals een kort overzicht van de voorziene wijzigingen in een recent wetsvoorstel.

1. Huidige regeling

Voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief:

Teneinde te kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 % in het kader van een afbraak en heropbouw, moeten de volgende voorwaarden gerespecteerd worden:

Handelingen waarop het verlaagd tarief betrekking heeft                                     

Het verlaagd tarief van 6 % in het kader van de afbraak en heropbouw is van toepassing op werken in onroerende staat die de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning tot voorwerp hebben.[1]

Volgende werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen werden uitdrukkelijk uitgesloten van de gunstregeling:

  • Tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
  • Zwembaden, sauna’s, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
  • Gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

Onroerend goed wordt gebruikt als privé-woning ná de uitvoering van de werken

De handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt. De aanwending/bestemming van het gebouw vóór de afbraak (al dan niet privé woning) is hierbij van geen belang, doch het is belangrijk dat het gebouw een uit zijn aard onroerend goed is, dat het een significante omvang heeft en met het oog op duurzaamheid werd opgetrokken.

Bejaardentehuizen, internaten, jeugdbeschermingstehuizen, opvangtehuizen en overige residentiële voorzieningen die gemeubelde logies verstrekken, komen niet in aanmerking.

De ervaring leert dat studentenkamers in principe wel in aanmerking komen.

De ligging van het onroerend goed

De handelingen moeten betrekking hebben op een onroerend goed gelegen in één van de grote steden opgesomd in diverse Koninklijke Besluiten[2], gelet op hun bevoegdheid terzake.

Meer concreet worden de volgende grote steden bedoeld:

  • Genk, Hasselt, Leuven, Brussel, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst

De administratie aanvaardt dat het woonhuis niet op exact dezelfde plaats staat als het afgebroken gebouw, voor zover het op hetzelfde kadastraal perceel wordt gebouwd.

Hoedanigheid van de persoon die de gunstregeling kan genieten

Alleen de bouwheer – zijnde degene die het gebouw laat afbreken én heropbouwen – kan zich, indien alle voorwaarden daartoe voldaan zijn, beroepen op het voordeel van het verlaagd btw-tarief van 6 %.

Er moet daarbij geen enkel onderscheid gemaakt worden naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter, een particulier dan wel bijvoorbeeld een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privé-woningen.

De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere aannemers. Echter, indien de hoofdaannemer werkt met een onderaannemer, is in de relatie tussen deze laatste twee partijen de btw verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 %.

Overmaken van documenten aan het bevoegd controlekantoor (op voorhand!)

De bouwheer moet vooraleer de belasting opeisbaar wordt (m.a.w. vóór de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot) een verklaring indienen bij het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw gelegen is. Die verklaring dient te vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé-woning te worden gebruikt en dient vergezeld te zijn van een afschrift van de bouwvergunning en het aannemingscontract[3]. Voor deze verklaring werd evenwel geen welbepaalde vorm of formulier voorzien.

De bouwheer moet ook aan de aannemer een afschrift bezorgen van de ingediende verklaring zodat deze laatste op basis daarvan correct de factuur kan opstellen.

Termijn van uitvoering van de beoogde werken

Buiten de werkzaamheden met betrekking tot de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, kunnen de onroerende handelingen die de afwerking van het heropgericht gebouw tot voorwerp hebben, in principe ook het verlaagd btw-tarief van 6 % genieten voor zover het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt, zich voordoet uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van de heropgebouwde woning.

Werken die nadien uitgevoerd worden zijn in principe onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21 %.

Vermeldingen op de door de aannemer uitgereikte factuur

De door de aannemer uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het voornoemd afschrift dat hij van de bouwheer ontvangen heeft, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de voorwaarden van rubriek XXXVII van K.B. nr. 20 (zoals hier omschreven), ontlast de verklaring van de afnemer de aannemer van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Op die manier wordt de aannemer ontlast van zijn aansprakelijkheid wanneer hij – gelet inzonderheid op de voorwaarde van het gebruik als privé-woning – niet bij machte is op objectieve wijze het tarief van de verschuldigde belasting te bepalen. Die aansprakelijkheid wordt voor de invordering van een aanvullende belasting dan gelegd bij de afnemer.

2. Mogelijke toekomstige uitbreiding

Er werd door CD&V een wetsvoorstel ingediend dat de intentie heeft om het verlaagde btw-tarief voor de afbraak en heropbouw van gebouwen uit te breiden tot het gehele Belgische grondgebied, hetgeen uiteraard een grote impact zou hebben.

De Europese regelgeving en rechtspraak laten een gewone uitbreiding evenwel niet toe en dus wordt deze uitbreiding gekaderd binnen het sociaal beleid inzake huisvesting, waardoor er bepaalde voorwaarden voldaan moeten worden.

Zo worden in het wetsvoorstel onder meer volgende (ten opzichte van huidige regeling afwijkende) voorwaarden gesteld teneinde te kunnen genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 % inzake afbraak en heropbouw:

  • De afbraak en heropbouw moet betrekking hebben op een woning die, na uitvoering van de werken
    •  uitsluitend (een hoofdzakelijk gebruikt zou dus niet langer volstaan waardoor elk beroepsmatig gebruik uitgesloten wordt) wordt gebruikt
    • als de enige woning (de bouwheer-natuurlijk persoon mag dus geen andere woning hebben) en de eigen woning (er is dus een bewoningsverplichting) van de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
  •  De handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na uitvoering van de werken, een totale oppervlakte heeft, berekend volgens criteria vastgesteld door de Minister van Financiën, die voor huizen 190 m² en voor appartementen 100 m² niet overschrijdt;
  • De voorwaarden moeten vervuld blijven gedurende een periode die eindigt op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw door de bouwheer-natuurlijke persoon.

Indien de voorwaarden in de loop van de vijfjarige periode niet langer voldaan zijn, moet de bouwheer-natuurlijke persoon hiervan aangifte doen aan het bevoegde btw-controlekantoor en dient hij het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terug te storten aan de Staat voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar. Het belastingvoordeel is met andere woorden pas definitief nadat de voorwaarden daartoe gedurende de vooropgestelde periode voldaan gebleven zijn.

Tot slot zouden ook bouwpromotoren in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief, zodat de eigenlijke particuliere koper een heropgebouwd huis of appartement kan kopen met toepassing van het verlaagd btw-tarief, ook al is deze persoon dan niet de bouwheer op het moment van afbraak én heropbouw (voorwaarde die momenteel wel voldaan moet zijn).

Datum: 01/02/2018. Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.

[1] Koninklijk besluit 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en de diensten bij die tarieven, rubriek XXXVII

[2] Koninklijke Besluiten van 12 augustus 2000, 26 september 2001 en 28 april 2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17 juli 2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid en uitsluitend voor de gebieden en woningen bepaald door de plaatselijke overheden

[3] In principe vereist de administratie niet langer een afschrift van het aannemingscontract (Informaties en mededelingen (A.O.I.F.-BTW) dd. 22.06.2007)

Embed Block
Add an embed URL or code. Learn more

 

 

 Onze experten in fiscaliteit: David Engelbos, Astrid Swennen, Jonas Peeters en Tim Vandeweyer.

Onze experten in fiscaliteit: David Engelbos, Astrid Swennen, Jonas Peeters en Tim Vandeweyer.