Bouwpromotor: BTW op publiciteits- makelaars- en administratiekosten dan toch volledig aftrekbaar?

Wanneer een bouwpromotor een gebouw verkoopt met btw, kan de bouwpromotor de btw op publiciteits-, administratie- en makelaarskosten dan volledig in aftrek brengen? En kan hij dit ook wanneer derden of grondeigenaren hierbij een voordeel genieten?

Het Hof van Justitie verduidelijkt!

Bij vastgoedprojecten zal een bouwpromotor geregeld bouwen op gronden die eigendom zijn van derden. Een derde-eigenaar levert aldus de grond en de bouwpromotor realiseert hierop het project. De bouwpromotor zal de opgerichte gebouwen verkopen aan de uiteindelijke koper, terwijl het bijhorende grondaandeel door de koper wordt aangekocht bij de grondeigenaar. De grond wordt m.a.w. afzonderlijk aangekocht, waardoor er enkel btw verschuldigd zal zijn op de verkoop van het nieuw opgerichte gebouw. De verkoop van de grond is vrijgesteld van btw maar zal wel aan het registratierecht onderworpen zijn.Om de verkoop van de gebouwen te realiseren zal vaak beroep gedaan worden op vastgoedmakelaars, op wiens commissieloon 21% btw verschuldigd is. Daarnaast zal de bouwpromotor, om de verkoop te bevorderen, publiciteitskosten maken die eveneens aan btw onderworpen zijn.

Deze publiciteits-, administratie- en makelaarskosten worden in de praktijk vaak geheel gedragen door de bouwpromotor.In het verleden hebben deze zogenaamde ‘gemengde kosten’ meermaals tot een discussie geleid met de fiscus, die de btw-aftrek bij de bouwpromotor tracht te beperken omdat de gemaakte kosten niet alleen betrekking zouden hebben op de verkoop van de gebouwen maar ook op de verkoop van de gronden. De kosten zijn volgens de fiscus eveneens toerekenbaar aan de verkopers van de grondaandelen en geenszins exclusief toerekenbaar aan de bouwpromotor. De fiscus legt vervolgens een aftrekbeperking op die bepaald wordt op basis van de gerealiseerde omzet bij de grondeigenaar en de bouwpromotor.

De fiscus voelt zich in deze discussie gesterkt door bepaalde rechtspraak, waaronder een recenter arrest van het Hof van Beroep te Gent van 28 november 2017. Tegen dit arrest werd echter cassatieberoep ingesteld waarbij het Hof van Cassatie het standpunt van de btw-administratie in vraag heeft gesteld en de problematiek heeft voorgelegd aan het Hof van Justitie, dat op 1 oktober 2020 hierover uitspraak heeft gedaan (C-405/19).

Het Hof van Justitie heeft verduidelijkt dat het loutere feit dat de gemaakte kosten ook ten goede komen van de grondeigenaar op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te ontzeggen aan de bouwpromotor. Het Hof benadrukt wel dat er sprake moet zijn van een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen deze kosten en de economische activiteit van de bouwpromotor. Ook moet het voordeel dat de grondeigenaar heeft bij de gemaakte kosten, ondergeschikt zijn aan de behoeften van de bouwpromotor.

De uitspraak van het Hof van Justitie is positief voor de dagelijkse praktijk van vastgoedontwikkeling in ons land. Daar waar de fiscus bij controles de btw-aftrek stelselmatig voor een gedeelte verwerpt, zou het arrest van het Hof van Justitie in de toekomst het verweermiddel bij uitstek kunnen worden. Zeker wanneer duidelijk is dat de bouwpromotor de leiding van een vastgoedproject op zich heeft genomen én bovendien ook instaat voor de commercialisering hiervan, én waarbij de grondeigenaar slechts een passieve rol heeft. In die situatie moet er in principe een volledige aftrek van de btw m.b.t. de ‘gemengde kosten’ mogelijk zijn.

Datum: 28 oktober 2020. Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.

Meer info over deze fiscale maatregelen? Ons team fiscaliteit staat voor u klaar.