Geldt een ‘coronasluiting’ als overmacht bij handelshuur? Volgens ons niet zonder meer, maar oplossingen zijn mogelijk!

Sinds 18 maart 2020 moeten veel handelszaken zoals horeca en winkels verplicht de deuren sluiten. De uitbater verliest zijn inkomsten (minstens gedeeltelijk). Kan de uitbater-huurder dan ook de betaling van de huur stoppen?

De huurder draagt zelf de risico’s die verbonden zijn aan zijn activiteit, waaronder ook beslissingen van de overheid die de activiteit tijdelijk of blijvend verbieden of moeilijker maken (bv. het wegvallen van subsidies). De huurder kan zijn ondernemingsrisico niet afwimpelen op de verhuurder.

Logisch toch, of niet? Al lijkt dit vanuit het oogpunt van de huurder misschien logisch, juridisch is dit geen evidentie. Aan de andere kant staat immers een verhuurder, die evenzeer rekent op de huurinkomsten. Ook de huurder kan de economisch sterke partij zijn (bv. grote modeketens) tegenover een minder kapitaalkrachtige verhuurder (die zijn aflossingen aan de bank moet kunnen nakomen).

Er is duidelijk sprake van overmacht, maar overmacht is geen geldig argument voor vrijstelling van geldschulden. De maatregelen die zijn opgelegd door de coronacrisis zijn voor niemand voorzienbaar geweest bij het aangaan van de overeenkomst. Noch de huurder, noch de verhuurder hebben hier schuld aan. In die zin is er wel degelijk sprake van overmacht. Maar wat de gevolgen daarvan zijn voor de betaling van de huur, is minder gunstig voor de huurder. Volgens het Belgische Hof van Cassatie (28 juni 2018) heeft financieel onvermogen, ook al is dit het gevolg van externe oorzaken die voor de schuldenaar overmacht uitmaken, niet tot gevolg dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis is bevrijd. De huurder heeft immers nog steeds het vrij genot van het pand en kan hierin mogelijk tijdelijk andere activiteiten uitoefenen (zoals een afhaaldienst) of voorbereidende werkzaamheden treffen voor bij de heropening.

De huurder draagt zelf de risico’s die verbonden zijn aan zijn activiteit, waaronder ook beslissingen van de overheid die de activiteit tijdelijk of blijvend verbieden of moeilijker maken (bv. het wegvallen van subsidies). De huurder kan zijn ondernemingsrisico niet afwimpelen op de verhuurder.

Heeft een vrederechter helemaal geen oog voor de huidige situatie? De huidige maatregelen die leiden tot wekenlange sluiting van handelszaken zijn natuurlijk ongezien en de gevolgen zijn bijzonder groot. Het is dan ook niet uit te sluiten dat vrederechters toch oor zullen hebben naar het standpunt van de huurder dat het vrij genot van het pand door de sluiting niet langer gewaarborgd wordt of dat de bestemming van het pand ingrijpend is gewijzigd. Dit zorgt er misschien voor dat huurders toch tijdelijk vrijgesteld worden van de betaling van de huurgelden of dat de huurprijs wordt verminderd.

Wat zegt de huurovereenkomst? Van hetgeen hiervoor is opgenomen en dat geldt als algemene regel, kan bij overeenkomst worden afgeweken. Het is dus altijd mogelijk dat de huurovereenkomst voorziet in een specifieke regeling in geval van overmacht (Welke gevallen worden door de partijen beschouwd als overmacht en welke juist niet? Wie draagt het geldelijke verlies in geval van overmacht? Is er een vermindering of vrijstelling van de huur afgesproken in geval van overmacht of bij gewijzigde omstandigheden?). Kijk dus zeker eerst uw contract na. Wij helpen u graag bij het interpreteren van bepaalde afspraken.

Herziening van de huur volgens de handelshuurwet. Art. 6 van de handelshuurwet geeft de partijen het recht om bij het einde van elke driejarige periode een herziening te vragen van de huurprijs aan de vrederechter, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het pand ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de huidige huurprijs. Dit recht kan in de huurovereenkomst niet worden uitgesloten. Deze vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. U kijkt dus best na in welke fase de huurovereenkomst zich bevindt. Zelfs als die periode er pas volgend jaar aankomt, is de kans reëel dat de prijzen blijvend een periode zullen dalen. Ook in onderhandelingen kan deze mogelijkheid naar voren worden geschoven.

Voorkeur voor een onderhandelde oplossing. De huidige situatie en de precieze gevolgen kunnen aanleiding geven tot heel wat discussie. Om dit te vermijden, kunnen huurder en verhuurder best tot een akkoord komen. Een onderhandelde oplossing lijkt ons in het belang van beide partijen. Een verhuurder zal ook niet graag zijn pand leeg zien komen te staan.

Contacteer ons. Blijf zeker niet bij de pakken zitten en onderneem snel actie. Wij helpen u graag verder bij het nakijken van uw contract en bij uw onderhandelingen. Los van bovenstaande korte analyse, kunnen wij juridische argumenten aanreiken die u kunnen helpen bij een concreet probleem.

31-03-2020 Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Doordat de maatregelen die de overheid neemt, elkaar in een snel tempo opvolgen, is het mogelijk dat de informatie in deze nieuwsbrief intussen achterhaald is. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.