Leidraad bij de verkoop van een verhuurd handelspand

In deze editie van Tournée Légale bekijken we het lot van de handelshuurovereenkomst in geval van een verkoop van het verhuurde pand. Is de nieuwe eigenaar gebonden door de huurovereenkomst en welke zaken kunnen best geregeld worden?

1. Lot handelshuurovereenkomst

a. Naleving huurovereenkomst

De koper dient de lopende huurovereenkomst volledig na te leven in de volgende twee situaties:

De huurovereenkomst heeft vaste dagtekening, bv. omdat ze voorafgaand aan de koopovereenkomst werd geregistreerd bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid (of digitaal: via MyMinfin);
In de onderhandse en/of notariële koopovereenkomst werd een eerbiedigingsbeding opgenomen (waardoor de huurovereenkomst – ongeacht vaste dagtekening of niet door de koper moet worden nageleefd).

b. Vervroegde opzeggingsmogelijkheid voor de koper

Indien de huurovereenkomst vaste dagtekening heeft of indien er werd voorzien in een eerbiedigingsclausule in de koopovereenkomst, kan de koper de huurovereenkomst enkel vervroegd opzeggen voor zover aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan (art. 12 Handelshuurswet):

Een uitzettingsbeding werd opgenomen in de huurovereenkomst, waarin uitdrukkelijk en formeel wordt voorzien in de mogelijkheid tot vervroegde uitzetting van de huurder in geval van verkoop;
Gemotiveerde opzegging binnen de drie maanden na verkrijging gelinkt aan één van de vier gewettigde motieven (zoals ‘eigen gebruik’, ‘bestemmingswijziging die elke handelsonderneming uitsluit’, ‘wederopbouw’ of ‘grote tekortkomingen van de huurder’);
Opzegtermijn van minimum 1 jaar;
Uitvoering van het ingeroepen motief binnen de 6 maanden na het vertrek van de huurder.

Indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft (dit is bv. het geval voor niet geregistreerde overeenkomsten of voor mondelinge overeenkomsten), maar de huurder het pand wél sedert ten minste zes maanden voor de verkoop in gebruik heeft, dan moet de koper ook dezelfde voorwaarden naleven om tot vervroegde opzegging over te gaan. Enkel de voorwaarde van een uitzettingsbeding dient in dit geval niet te zijn vervuld.

2. Wettelijke verplichte acties van de oorspronkelijke verhuurder

De oorspronkelijke verhuurder heeft bij de verkoop van het verhuurde pand een aantal wettelijke verplichtingen, met name:

a) Eerbiediging opleggen aan de koper

De oorspronkelijke verhuurder is wettelijk verplicht de koper te informeren over het bestaan en de plicht tot naleving van de handelshuurovereenkomst. Hij is immers verplicht het rustig genot van het gehuurde pand te waarborgen ten aanzien van de huurder.

Dit kan via een ‘eerbiedigingsbeding’ in de verkoopcompromis en de authentieke verkoopakte.

Indien de oorspronkelijke verhuurder dit nalaat, begaat hij een contractuele fout en riskeert hij een schadevergoeding ten aanzien van de huurder.

b) Kennisgave eigendomsoverdracht aan huurder

De overdracht van de handelshuurovereenkomst, is pas tegenstelbaar aan de huurder na kennisgave van de eigendomsoverdracht.

Pas ná kennisgave aan de huurder:

Kan de huurder bevrijdend betalen aan de koper;
Is de oorspronkelijke verhuurder niet langer het aanspreekpunt van de huurder.

Hoewel wettelijk niet vereist, doet u deze kennisgave om bewijsredenen best via aangetekend schrijven.

3. Aangewezen acties voor de oorspronkelijke verhuurder en de koper

In het belang van de oorspronkelijke verhuurder en van de koper wordt best voorzien in een addendum bij de handelshuurovereenkomst ter verheldering van een aantal punten.

a) Voorafgaandelijk: de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder en de koper indien geen addendum wordt gesloten

De koper treedt in de plaats van de oorspronkelijke verhuurder en verwerft de rechten en plichten ten aanzien van de huurder slechts vanaf het verlijden van de authentieke verkoopakte.

Een aantal voorbeelden verduidelijken dat dit niet altijd wenselijk is:

De vordering tot vergoeding van (huur)schade ontstaat op het ogenblik dat de schade werd toegebracht. De koper zou dus ten aanzien van de huurder niet gerechtigd zijn op een vergoeding voor (huur)schade die reeds op het ogenblik van de aankoop bestond;
Huurgelden of kosten en lasten die ten laste zijn van de huurder kunnen enkel door de koper worden gevorderd, indien ze vervallen na de aankoop van het pand. Bijgevolg kan de koper achterstallen van voor de aankoop niet invorderen en kan enkel de oorspronkelijke verhuurder dit;
De koper is desgevallend gehouden tot de vergoeding voor de werken en verbeteringen die de huurder heeft uitgevoerd.

De oorspronkelijke verhuurder is daarentegen niet automatisch bevrijd van zijn verplichtingen ten aanzien van de huurder, zelfs niet voor de toekomst. Zo blijft de oorspronkelijke verhuurder bijvoorbeeld gehouden tot teruggave van de huurwaarborg.

Ook de vorderingsrechten van de oorspronkelijke verhuurder, ontstaan voor de verkoop, blijven deze behouden. Zo kan enkel de oorspronkelijke verhuurder de voor de verkoop vervallen huurgelden invorderen.

b) Addendum

Een addendum bij de handelshuurovereenkomst kan dan een handig instrument zijn om te voorzien in:

Een regeling van praktische zaken, zoals:
- het nieuwe bankrekeningnummer voor betaling van de huurprijs na de verkoop;
- de overdracht van de huurwaarborg door de oorspronkelijke verhuurder aan de koper;
- de betaling van de lasten, taksen, retributies en bijdragen pro rata aan de oorspronkelijke verhuurder met de datum van de authentieke akte als ijkpunt;
- de verdere contactpersoon voor aanvragen van huurhernieuwingen, melding van gebreken; etc.

De bevestiging door de huurder van de kennisname en aanvaarding van de huuroverdracht.
Een regeling inzake de overgang van de rechten en plichten tussen de oorspronkelijke verhuurder en de koper (waarbij de voorbeelden uit punt 3. a) duidelijk geregeld worden).

Dergelijk addendum wordt best ondertekend door alle drie de partijen (oorspronkelijke verhuurder, koper en huurder) en wordt best tevens geregistreerd.

Aarzel niet ons te contacteren voor bijstand in de aanpak of het opstellen of nazicht van uw correspondentie aan de huurder of een addendum.

3 -1-2022 Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.