Ik wens een laadpaal te installeren, maar woon in een appartement.* Hoe pak ik dit aan?

*Dit artikel gaat uit van de toepasselijkheid van de regels van de appartementsmede-eigendom.

Vraag 1: Waar wens ik mijn oplaadpunt te installeren?

A. Op mijn privé parkeerpaats (zie infra A)

B. Op een gemeenschappelijke parkeerplaats (zie infra B)

Een opsomming van privatieve en gemeenschappelijke delen vind je terug in de basisakte van de residentie.

Geniet je van een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke parkeerplaats? Dan is in principe het regime van de installatie op een gemeenschappelijk deel van toepassing (zie infra B).

A. Een laadpaal op een privatief deel

Heb ik toestemming nodig van de vereniging van mede-eigenaars (hierna: VME) voor de installatie van een laadpaal op een privatief deel?

Indien je een zogenaamde ‘thuislader’ wenst te installeren vanaf je privé-meter tot aan je privatieve parking, kan dit zonder toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (VME).

Opgelet: indien je schade toebrengt aan andere (privatieve of gemeenschappelijke) delen, dien je deze schade uiteraard te herstellen op eigen kosten (vb: afdichting brandwerende compartimenten vanuit het meterlokaal, etc.).

TIP: Gebruik je huishoudelijke laadkabels (en geen laadpaal) voor het opladen van je elektrische wagen, gebruik dan géén verlengsnoer. Dit om brandgevaar te vermijden.

B. Een laadpaal op een gemeenschappelijk deel

Heb ik toestemming nodig van de VME voor de installatie op een gemeenschappelijk deel?

Indien je een laadpaal wenst te installeren op een gemeenschappelijke parking, is hiertoe de toestemming van de VME vereist.

In principe is hiervoor een gewone meerderheid (2/3e) nodig op een algemene vergadering van de VME (zie infra B.2).

Afwijkend heeft de wetgever voorzien in een soepelere regeling: de notificatieprocedure (zie infra B.1).

B.1 Toestemming verkrijgen via een notificatieprocedure

Hoe werkt de notificatieprocedure?

Deze procedure gaat uit van een meldingsplicht. De VME heeft een mogelijkheid tot (gegrond) verzet tegen de voorgenomen werken.

Concreet:

Stap 1:
Je verstuurt een aangetekende brief aan alle mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan de syndicus, met een beschrijving van de door jouw voorgenomen werken, en hoe deze de infrastructuur van het gebouw zouden optimaliseren. (let op: deze brief moet je adres bevatten)

Deze melding moet gebeuren uiterlijk twee maanden voorafgaand aan de geplande aanvangsdatum van de werken.
Stap 2:
De VME kan beslissen met gewone meerderheid om de voorgenomen werken te aanvaarden of zich hiertegen te verzetten (vereiste meerderheid: 50% +1), of de voorgenomen werken collectief uit te voeren (vereiste meerderheid: 2/3e).

Om de mening van de overige mede-eigenaars te kennen omtrent de melding, wordt er best een (bijzondere) algemene vergadering ((B)AV) georganiseerd. Een BAV kan worden bijeengeroepen op initiatief van de syndicus of op initiatief van mede-eigenaars die samen beschikken over minstens 20% van de aandelen in de gemene delen.

Een beslissing tot verzet van (één van) de mede-eigenaars / de syndicus dient binnen een termijn van twee maanden na ontvangst van de melding aan jou te worden gemeld, ook via aangetekende brief.

Kan de VME zich hiertegen zomaar verzetten?

Neen. De VME kan zich enkel verzetten op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang wordt vermoed in onderstaande gevallen:

Er is reeds een dergelijke infrastructuur voorzien in de betrokken gemeenschappelijke delen van het gebouw, of;
De infrastructuur of de werken tot realisatie van de infrastructuur veroorzaken belangrijke schade op het vlak van uitzicht, gebruik, hygiëne of veiligheid van de gemeenschappelijke delen, of;
De voorziene werken resulteren niet in een optimalisatie van de infrastructuur, of;
De voorziene werken verzwaren de financiële lasten van de andere mede-eigenaars of gebruikers.

B.2 Toestemming verkrijgen via een (B)AV

Hoe vraag ik toestemming via een (B)AV?

Je kan de syndicus verzoeken om de goedkeuring van je voorgenomen installatie van een laadpaal op te nemen als een agendapunt op de eerstvolgende jaarvergadering (AV).

Indien de jaarvergadering nog te ver ligt in de tijd, kan er een bijzondere vergadering (BAV) worden bijeengeroepen. Dit kan op initiatief van mede-eigenaars die samen beschikken over minstens 20% van de aandelen in de gemene delen. Mogelijk zijn er andere mede-eigenaars met eenzelfde wens tot installatie van laadpalen op gemene delen?

Op de (B)AV wordt beslist met een 2/3e meerderheid over de installatie van laadpalen op gemene delen. Op wetgevend niveau wordt eraan gedacht om de meerderheidsvereiste voor dit type van ‘groene investeringen’ te verlagen naar 50%+1.

Kan ik me verzetten tegen een negatieve beslissing van de VME in het kader van de notificatieprocedure of (B)AV?

Ja. Elke belanghebbende (zowel de verzoekende mede-eigenaar als elke overige mede-eigenaar) kan zich bij betwisting wenden tot de vrederechter.

C. Algemeen: laadpaal op een gemeenschappelijk of privatief deel (A+B)

Opgelet! Dubbelcheck of het reglement van mede-eigendom of reglement van interne orde al een regeling bevat rond de installatie van laadpalen.

Het reglement van mede-eigendom en/of het reglement van interne orde kan een specifieke interne regeling voorzien met betrekking tot de installatie van laadpunten, zonder dat deze kan indruisen tegen de wettelijke regels.

Het reglement van mede-eigendom kan zelfs voormelde notificatieprocedure buiten werking stellen. Toestemming vragen via een (B)AV is in dat geval vereist. Best even vooraf checken dus.

Waarmee hou ik rekening bij de uitvoering van de werken?

De uitvoering dient plaats te vinden op zo’n wijze dat zij het minste hinder veroorzaakt voor de bewoners.

De wet vereist in het kader van de notificatieprocedure dat er wordt overlegd over de uitvoering van de werken met de andere bewoners, mede-eigenaar of syndicus.
De mede-eigenaars, bewoners of de syndicus kunnen in dat kader altijd de werken opvolgen en hierover informatie opvragen. Dit geldt volgens ons ook voor de uitvoering van werken na goedkeuring ervan door een (B)AV.

Wie betaalt de kosten voor de installatie van laadpalen?

Situatie A (laadpaal op privatief deel): de privatieve eigenaar betaalt.
Situatie B (laadpaal op gemeen deel): de opdrachtgever betaalt.
- Indien de VME zou beslissen om de infrastructuur collectief aan te leggen, betaalt de VME en dus – in principe - iedere eigenaar volgens zijn/haar aandelen in de gemene delen. Bijzondere regelingen zijn mogelijk.
- Indien de privatieve eigenaar (impliciet/expliciet) de infrastructuur privatief aanlegt op een gemeen deel, betaalt enkel die privatieve eigenaar.

Voorlopig worden er hiervoor nog geen subsidies verleend door de overheid.

Afsluitende tips:

Verzekering
Verzoek de syndicus om melding te maken van de installatie van de laadpaal bij de verzekeraar van de blokpolis of neem als eigenaar een afzonderlijke verzekering om uw aansprakelijkheid te waarborgen.
De betaling van de verhoging van de verzekeringspremie van de blokpolis zal privatief of gemeenschappelijk zijn, naargelang de eigendom van de laadpaal (privatief of gemeenschappelijk).
Brandpreventiemaatregelen
Check of er door uw stad of gemeente (bijkomende) brandpreventiemaatregelen worden opgelegd. Actueel bestaat er nog geen uniform wettelijk kader rond brandveiligheidsnormen voor laadpunten in appartementsgebouwen. FireForum maakte wel een code goede praktijken op. Ook deze wordt niet uniform gehanteerd. Elke brandweerzone hanteert eigen richtlijnen.
Check of de huidige bekabeling voldoende dik is en voldoende ampère oplevert en of er wordt voorzien in voldoende netcapaciteit vanaf de hoofdleiding.
Erkende installateur
Laat de laadpaal installeren door een erkende installateur, die installeert volgens het Algemeen Reglement Elektrische installaties (AREI).
Keuring
Vergeet niet je laadpaal te laten keuren door een erkende instantie vóór ingebruikname.
Collectieve laadinstallatie: Besturingssysteem (load-balancing systeem)
Wordt er geopteerd voor een collectieve laadinstallatie en dus aansluiting op een gemeenschappelijke teller? Voorzie dan in een gemeenschappelijk besturingssysteem dat het beschikbare vermogen zo optimaal mogelijk kan verdelen onder de aanwezige afnemers. De provider voorziet hiertoe voor de nodige software.
Hoe wordt de energiekost afgerekend bij een collectieve laadinstallatie?
De energieleverancier factureert het gemeten verbruik aan de VME. De laadpaalbeheerder factureert voorts aan elke mede-eigenaar het eigen opgemeten verbruik.
RIO
Best wordt er voorzien in specifieke regels in het reglement van interne orde (RIO) opdat één en ander gestroomlijnd en kwalitatief verloopt.

Bijvoorbeeld: opleggen dat privatieve laadpalen dienen van een bepaald merk te zijn en enkel laadpalen met een open source-systeem mogen geplaatst worden (om de individuele laadpaal evt. later te kunnen integreren in een collectief laadpaalsysteem), verplichting tot (periodieke) aanlevering van een keuringsattest aan de syndicus vóór en na ingebruikname van de laadinstallatie, verplichting om de installerende privatieve eigenaar zelf de nodige verzekeringen te laten onderschrijven, plicht tot naleving van de toepasselijke brandweervoorschriften, etc.

In het RIO kunnen tevens gebruiksregels worden bepaald voor de parkeerplaatsen waarop een (privatieve/ gemeenschappelijke) laadpaal werd geïnstalleerd.

Aarzel niet om ons team vastgoedrecht te contacteren bij verdere vragen.

1-6-2023 Deze nieuwsbrief is louter informatief en dient niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.