Familiale vennootschappen: vastgoedvennootschappen kunnen soms toch kwalificeren

Zoals wij in onze eerdere nieuwsbrieven hebben opgemerkt, is de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) zeer terughoudend om aandelen van vastgoedvennootschappen te laten schenken of te laten vererven onder het gunstregime voor familiale vennootschappen.

Zuivere patrimonium- en managementvennootschappen zijn dus in principe uitgesloten van het gunstregime en onderworpen aan 3% schenkbelasting of de progressieve tarieven in de erfbelasting. Uit de rechtspraak blijkt echter dat Vlabel vennootschappen met vastgoedactiviteiten niet per definitie mag weren van het gunstregime. Uw vennootschap zal evenwel nog steeds de reële activiteitsvoorwaarde moeten doorstaan.

Indien uw vennootschap minder dan 1,5% van de totale activa aan personeelskosten heeft en meer dan 50% van het totaal actief bestaat uit onroerende goederen, vermoedt de wetgever dat uw vastgoedvennootschap geen reële economische activiteit heeft. U kan als belastingplichtige altijd het tegenbewijs leveren.

Tot nu toe is Vlabel niet snel geneigd om dit tegenbewijs te aanvaarden voor patrimoniumvennootschappen. Zo zal Vlabel de verhuur van onroerende goederen enkel als een reële economische activiteit beschouwen, indien het de verhuur van bedrijfsmatige onroerende goederen aan actieve vennootschappen binnen de groep betreft.

De hoven en rechtbanken hebben inmiddels een aantal keer beslist dat actief beheer van vastgoed ook een reële economische activiteit kan uitmaken waardoor het gunstregime alsnog van toepassing kan zijn.

Recent leverde Vlabel een voorafgaande beslissing af die in lijn ligt met die rechtspraak.

In eerste instantie stelt Vlabel dat de verhuur van onroerend goed aan derden (private of handelshuur) – buiten de groepsstructuur – op zichzelf niet volstaat om het tegenbewijs te leveren…

In de casus die aan Vlabel werd voorgelegd bestond de economische activiteit van de vennootschap evenwel niet alleen uit de loutere verhuur van onroerend goed. De activiteit bestond verder uit de exploitatie, renovatie en ontwikkeling van professioneel/commercieel vastgoed, waarbij de rendabiliteit van vastgoed werd verbeterd en de marktwaarde actief werd aangepakt.

Vlabel bevestigt dat niet kan worden ontkend dat vastgoedactiviteiten (inclusief verhuur) in bepaalde gevallen als een reële economische activiteit kunnen worden beschouwd en dat de vennootschap dus kan kwalificeren als een familiale vennootschap.

Indien een vennootschap op actieve wijze vastgoedactiviteiten exploiteert en/of ontwikkelt (inclusief verhuur), kan zij wel degelijk als een familiale vennootschap kan kwalificeren. Loutere verhuur van onroerende goederen zal daarentegen onvoldoende zijn om toepassing te kunnen maken van het gunstregime. Belangrijke kanttekening blijft dat de ruling werd afgeleverd voor louter professioneel vastgoed. Onzekerheid blijft voor patrimoniumvennootschappen die (enkel) privaat patrimonium bezitten.

Heeft u vragen over familiale vennootschappen? Aarzel dan niet om het team fiscaal recht van PAQT Advocaten te contacteren. Wij helpen u graag verder.

21.9.2023. Deze nieuwsbrief en de bijhorende documenten zijn louter informatief en dienen niet beschouwd te worden als een juridisch advies. Voor uw vragen of een juridisch advies kan u contact opnemen met ons kantoor.